2017房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》鞏固題及答案
1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。
A、價格
B、常數(shù)
C、價格變動率
D、時間
答案：D
2、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。
A、權(quán)益狀況
B、區(qū)位狀況
C、實物狀況
D、年限狀況
答案：A
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場比較法
C、該寫字樓的實際收益
D、無法估算
答案：A
解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。
5、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結(jié)果應(yīng)( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
6、路線價法估價的第二個步驟為( )。
A、設(shè)定標準深度
B、選取標準宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線價區(qū)段
答案：A
7、某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為( )。
A、1998年6月30日
B、現(xiàn)在
C、重新估價的作業(yè)日期
D、要求重新估價的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。
8、報酬率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠。
A、平均利潤率
B、安全利率
C、經(jīng)濟增長率
D、銀行貸款利率
答案：B
9、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。
A、供需與價格
B、需求與價格
C、供給與價格
D、供給與需求
答案：D
10、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。
A、估價目的
B、估價對象
C、估價時點
D、估價目的和估價對象
答案：A
11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )
A. 2%
B. 3%
C. 4%
D. 0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。
12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )
A. 收益能夠量化
B. 風險能夠量化
C. 收益或風險其一可以量化
D. 收益和風險均能量化
答案：D
解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。
13、投資利潤率的計算公式是( )
A. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)
B. 開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)
D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
答案：A
解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。
14、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( )
A. 2500萬元
B. 3500萬元
C. 3600萬元
D. 3000萬元
答案：C
解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。
15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )
A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
答案：B
解析：受腐蝕的.磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
16、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點( )
A.與經(jīng)營期的起點重合
B.與運營期的起點重合
C.與建造期的起點重合
D.與開發(fā)期的起點重合
答案：D
17、路線價法主要適用于( )
A. 城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價
B. 舊建筑物的估價
C. 新建筑物的估價
D. 拆遷房屋的估價
答案：A
解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。
18、在用路線價法估價中設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )
A. 算術(shù)平均數(shù)
B. 中位數(shù)
C. 加權(quán)平均數(shù)
D. 眾數(shù)
答案：D
19、在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)
A. 單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多
B. 單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少
C. 單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多
D. 無法知道
答案：A
解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
答案：B
解析:根據(jù)教材104頁公式"正常價格-應(yīng)由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格"，可以得到"正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)"，進而可以得出2325/(1-7%)=2500。
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